Wanneer een personenvennootschap een onroerend goed, gelegen in het Vlaamse Gewest, in natura uitkeert aan haar aandeelhouders door middel van een dividenduitkering in natura of een kapitaalvermindering die deels wordt aangerekend op de reserves van de vennootschap is Vlabel niet langer van oordeel dat het verkooprecht van toepassing is (standpunt nr. 19078 van 11 maart 2024).
Regel: verkooprecht
De overdracht van een onroerend goed door een vennootschap met rechtspersoonlijkheid aan één of meer van haar aandeelhouders - behoudens indien deze overdracht plaatsvindt onder de vorm van een inbreng – is in het Vlaamse gewest onderworpen aan het verkooprecht van 12%.
Specifieke regeling voor BV, CommV, VOF en CV
Historische vennoot
Voor de vennootschappen die vroeger als personenvennootschap kwalificeerden (de besloten vennootschap (BV), de commanditaire vennootschap (CommV), de vennootschap onder firma (VOF) of de coöperatieve vennootschap (CV)), bestaat een belangrijke uitzondering: het verkooprecht is niet verschuldigd bij een overdracht aan een zogenaamde 'historische vennoot'. Dit is een aandeelhouder (of erfgenaam aandeelhouder) die ofwel het onroerend goed oorspronkelijk heeft ingebracht in de vennootschap, ofwel al aandeelhouder van de vennootschap was toen de vennootschap het onroerend goed verkreeg met betaling van het verkooprecht.
Om te beoordelen of en welk registratierecht dan wel van toepassing is, moet de werkelijke juridische aard van de overdracht worden ontleed. De heffing van de registratiebelasting geschiedt vervolgens overeenkomstig de algemene heffingsregels en met eerbiediging van de kwalificatie van verrichting volgens het burgerlijk recht. Dit betekent dat het verkooprecht, het verdeelrecht of het algemeen vast recht kunnen van toepassing zijn.
Wachtregeling
Indien een onroerend goed bij de vereffening van de personenvennootschap in zijn geheel wordt overgedragen aan alle aandeelhouders, wordt de toepassing van het evenredig registratierecht (en/of de toepassing van voormelde uitzondering voor 'historische vennoten') uitgesteld tot de latere verdeling van het onroerend goed tussen die aandeelhouders. De registratie van de overdracht aan alle aandeelhouders gezamenlijk, geeft slechts aanleiding tot het algemeen vast recht (50 euro) onder de zogenaamde wachtregeling.
De daaropvolgende verdeling van het onroerend goed tussen de aandeelhouders geeft, indien de uitzondering voor historische vennoten kan worden toegepast, aanleiding tot toepassing van het verdeelrecht. In het andere geval is het verkooprecht verschuldigd op het moment van verdeling.
De wachtregeling is ook van toepassing bij de gedeeltelijke vereffening van een personenvennootschap, alsook bij de overdracht van een onroerend goed door de vennootschap aan alle aandeelhouders, naar verhouding van hun participatie in de vennootschap zonder enige tegenprestatie, door middel van een aanrekening op de inbreng van de vennootschap.
Wat als de wachtregeling niet van toepassing is?
Een uitkering van een onroerend goed die niet onder de wachtregeling valt, zoals bijvoorbeeld een toekenning aan de enige aandeelhouder of een asymmetrische toebedeling, en die boekhoudkundig wordt aangerekend op de inbreng, kan worden gelijkgesteld met wat vroeger een kapitaalvermindering in natura werd genoemd, zodat geen registratiebelasting verschuldigd is. Uiteraard mag de uitkering niet de aard hebben van een inbetalinggeving waarbij de gemeenrechtelijke aard van de verrichting een overdracht ten bezwarende titel is, die wel onder de toepassing van het verkooprecht valt.
Wat indien de uitkering van een onroerend goed dat niet onder de wachtregeling valt, wordt aangerekend op de beschikbare reserves van de vennootschap? Daar waar Vlabel tot voor kort het standpunt innam dat het verkooprecht dan verschuldigd was, luidt het nieuwe standpunt dat een uitkering van een onroerend goed dat boekhoudkundig wordt aangerekend op de passiefrubriek 'beschikbare reserves' wordt gelijk gesteld met een dividenduitkering in natura. Een dividenduitkering in natura is op zich geen overdracht ten bezwarende titel, zodat - voor het gedeelte van de uitkering dat wordt aangerekend op de beschikbare reserves - het verkooprecht niet zal verschuldigd zijn in toepassing van de regeling voor historische vennoten).
Vlabel vermeldt nog in het standpunt dat hetzelfde geldt indien er sprake is van een onverdeeldheid. Indien er dus een onverdeeldheid zou bestaan tussen de personenvennootschap en haar enige historische vennoot, zal bijgevolg het algemeen vast recht van toepassing zijn.