Zoals toegelicht in onze eerdere nieuwsbrief van maart 2021 komt definitief een einde aan de verschillende fiscale behandeling van binnen- en buitenlands vastgoed. De wetgever stapt af van de ‘werkelijk ontvangen huur’ of ‘huurwaarde’ en zal het kadastraal inkomen (KI) hanteren als belastbare basis voor buitenlands vastgoed vanaf aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021). Intussen hebben verschillende eigenaars van onroerende goederen reeds het aangifteformulier ontvangen, waarover hierna een praktische duiding zal worden gegeven.
Aangifteformulier
Het kadastraal inkomen zal berekend worden op basis van de gegevens die de eigenaars van een buitenlands vastgoed aanleveren via het aangifteformulier. Op de website van de FOD Financiën werd hierover recent een FAQ (lees hier) gepubliceerd.
Voor de onroerende goederen die in onverdeeldheid worden aangehouden, moet iedere deelgenoot afzonderlijk het formulier indienen met vermelding van zijn eigendomsrechten, onder de vorm van een breuk. Onroerende goederen aangehouden door echtgenoten vereisen eveneens dat elke deelgenoot afzonderlijk een formulier indient, met vermelding “de helft (‘1/2’) van het eigendomsaandeel”.
Het aangifteformulier vraagt onder meer naar volgende gegevens: een korte beschrijving van het goed, het land waarin het ligt, de ligging (adres of beschrijving), de aard van het zakelijk recht en de actuele normale verkoopwaarde (of de oppervlakte voor ongebouwde onroerende goederen of verwervingsprijs van de grond en eventuele kostprijs van de constructie).
De ‘actuele normale verkoopwaarde’ (vak 4) is de verkoopprijs die op het tijdstip van de aangifte onder normale verkoopwaarden zou kunnen worden verkregen. Bij gebrek aan een recente deskundige waardebepaling, bepaalt de Circulaire d.d. 1 maart 2021 (lees hier) dat ook gebruik kan worden gemaakt van de waarde van het goed op het moment van verwerving (bv. aankoopprijs) onder normale omstandigheden. De waarde opgenomen in een successie- of schenkingsaangifte kan eveneens dienen als actuele normale verkoopwaarde.
In vak 8 van het aangifteformulier kan ook geopteerd worden voor ‘de normale verkoopwaarde in 1975’ of ‘het jaarlijks bruto huurinkomen in 1975’, indien de belastingplichtige tenminste over deze gegevens beschikt.
Hoe wordt het KI vastgesteld?
In principe wordt er uitgegaan van de ‘normale netto huurwaarde’ op 1 januari 1975 (referentietijdstip) van het gebouw zelf of een gepast ‘referentieperceel’. Is dergelijk referentieperceel voorhanden, dan wordt het KI berekend door het tarief van 5,3% toe te passen op de normale verkoopwaarde van het perceel op 1 januari 1975.
Is er echter geen referentie voorhanden om de verkoopwaarde per 1 januari 1975 vast te stellen, dan moet volgende formule gehanteerd worden: KI = (actuele normale verkoopwaarde / correctiefactor) x 5,3%. De toe te passen correctiefactor verschilt naargelang het jaar van verwerving van het onroerend goed en varieert van 1 tot 15,036.
Het vastgestelde KI zal aan de belastingplichtige betekend worden en beschikbaar zijn via MyMinfin. De fiscale administratie verwacht dat dit het geval zal zijn tegen 1 maart 2022. Er zal bezwaar mogelijk zijn voor belastingplichtigen die niet akkoord gaan met het door de administratie vastgestelde KI.
Voor de aangifte personenbelasting aanslagjaar 2022 (inkomstenjaar 2021) houdt de nieuwe regeling in dat de belastingplichtige in vak III (code 1106) het KI zal moeten vermelden. Wanneer België een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten met het land waarin het onroerend goed gelegen is, is het inkomen in principe vrijgesteld van belastingen. Er wordt wel met dat inkomen rekening gehouden om het tarief te bepalen dat op de andere inkomsten van de belastingplichtige van toepassing is (“progressievoorbehoud”). Bijgevolg zal in de passende rubriek van vak III tegelijk ook het land, de code (1106) en het bedrag waarvoor de vrijstelling gevraagd wordt, vermeld moeten worden.
Aangiftetermijnen en -formaliteit
Wie reeds op 31 december 2020 een onroerend goed in het buitenland bezat, heeft tijd tot 31 december 2021 om de aangifte in orde te maken.
Wie echter vanaf 1 januari 2021 een buitenlands onroerend goed verwerft of vervreemdt, moet binnen de 4 maanden de aangifte indienen. Voor onroerende goederen die verworven zijn in de periode tussen 1 januari 2021 tot en met 24 februari 2021, is de deadline reeds verstreken op 30 juni 2021.
Andere gebeurtenissen zoals onder meer de ingebruikneming van een nieuw opgericht onroerend goed, een voltooiing van de verbouwing, verandering in wijze van exploitatie,… moeten binnen de 30 dagen ter kennis worden gebracht aan de Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie.
De belastingplichtige heeft de keuze om de aangifte in te dienen:
- per gewone brief, gericht aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen – Cel Buitenlands KI, Koning Albert II-laan 33, bus 55, 1030 Brussel;
- via e-mail: foreigncad@minfin.fed.be;
- online via MyMinfin.
Het is van belang om tijdig en correct het aangifteformulier in te dienen aangezien de niet-naleving gesanctioneerd kan worden met een administratieve geldboete van 250 tot 3.000 EUR.