Een opstalrecht in onderlinge overeenstemming vroegtijdig beëindigen tegen een vergoeding gelijk aan de fiscale restwaarde, kan aan het algemeen vast registratierecht van 50 euro. Dit is ook het geval wanneer de oorspronkelijke vestigingsakte niet uitdrukkelijk in de mogelijkheid tot vroegtijdige beëindiging voorziet (Gent 7 januari 2020).
Een opstalrecht: quid?
Een grondeigenaar kan via een notariële akte aan een andere natuurlijke of rechtspersoon (de opstalhouder) het recht verlenen om tijdelijk gebouwen of beplantingen te vestigen op zijn grond gedurende een bepaalde periode van maximaal 50 jaar.
Gedurende de duur van het opstalrecht is de opstalhouder de tijdelijke eigenaar van de door hem opgerichte gebouwen of beplantingen (de opstallen). Op het einde van het opstalrecht wordt de grondeigenaar onmiddellijk de volle eigenaar van deze opstallen. Dit noemt men natrekking.
Verkooprecht: wanneer?
Het verkooprecht is enkel verschuldigd op een overeenkomst die de eigendom of het vruchtgebruik van een onroerend goed ten bezwarende titel overdraagt. Dit is het geval wanneer de verkrijger een tegenprestatie moet leveren, zoals het betalen van een koopprijs.
Normaal valt de beëindiging van een opstalrecht daar niet onder. De grondeigenaar verkrijgt de opstallen louter op basis van de wet (door natrekking) en dus niet door een overdragende overeenkomst. De betaling van een vergoeding door de grondeigenaar aan de opstalhouder voor de door hem opgerichte gebouwen doet hieraan geen afbreuk.
Maar wat als het opstalrecht vervroegd beëindigd wordt? Moet de grondeigenaar in dat geval het vast registratierecht van 50 euro betalen, of is hij het verkooprecht (in Vlaanderen 10%) verschuldigd op de verkrijging?
VLABEL hanteert een strenge visie
In 2015 heeft de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) het heersende standpunt van de federale Administratie overgenomen. Volgens dat standpunt krijgt de wettelijke natrekking slechts uitwerking wanneer partijen geen andere overeenkomst hebben gesloten. Dit kan volgens VLABEL het geval zijn wanneer de oorspronkelijke vestigingsakte tegenstrijdig is met de latere akte tot vroegtijdige beëindiging (bijvoorbeeld doordat de oorspronkelijke akte niet in de mogelijkheid tot vroegtijdige beëindiging voorziet).
Een loutere tegenstrijdigheid tussen de twee aktes op zich is onvoldoende. VLABEL dient bovendien te bewijzen dat uit de concrete omstandigheden van de zaak blijkt dat de voor de gebouwen toegekende vergoeding in feite een prijs is, in plaats van de normaal verschuldigde vergoeding naar aanleiding van de beëindiging van het recht van opstal. Levert VLABEL het tegenbewijs, dan verwerft de grondeigenaar de opstallen niet meer automatisch door de wet, maar wel door die overeenkomst en is het verkooprecht verschuldigd.
De soepele visie in de rechtspraak
Gelukkig is de rechtspraak meestal minder streng dan VLABEL. Zo ook in een recent arrest van 7 januari 2020, waarmee het Gentse hof van beroep VLABEL terecht heeft teruggefloten.
De feiten zijn als volgt: een echtpaar verleent een opstalrecht voor een reeds bestaande woning en een handelspand aan een BV voor een duurtijd van 17 jaar. Gedurende die tijd verkrijgt de opstalhouder de volle eigendom van zowel de bestaande als de door haarzelf op te richten constructies. In dezelfde akte verkoopt het echtpaar de grond aan een NV. Als nieuwe grondeigenaar zal die NV bij het einde van het opstalrecht de volle eigendom van alle gebouwen verkrijgen tegen betaling van hun fiscale restwaarde.
In 2016 komen grondeigenaar en opstalhouder overeen om het opstalrecht vroegtijdig te beëindigen. Bij notariële beëindigingsakte wordt de fiscale restwaarde bepaald op 465.836,14 euro, welk bedrag de grondeigenaar aan de opstalhouder heeft betaald. Bij de registratie heft VLABEL het verkooprecht op deze restwaarde en niet het algemeen vast recht.
Als argumentatie stelt VLABEL dat de partijen in 2016 hun overeenkomst in de plaats hebben gesteld van de wettelijke regeling. In de oorspronkelijke vestigingsakte staat immers nergens de mogelijkheid tot vroegtijdige beëindiging vermeld. Daardoor is de vergoeding voorzien in die vestigingsakte enkel van toepassing wanneer het opstalrecht een einde neemt door het verloop van de duurtijd van 17 jaar en dus niet in geval van een vroegtijdige beëindiging. Aldus zou uit de concrete omstandigheden blijken dat de betaalde vergoeding eigenlijk een prijs is, hetgeen er dan toe leidt dat de grondeigenaar de gebouwen niet door natrekking, maar door de beëindigingsakte heeft verworven.
Terecht besluit het Gentse hof hier in compleet tegenovergestelde zin. Uit niets blijkt dat de partijen de vroegtijdige beëindigingsakte in de plaats hebben willen stellen van de wettelijke verkrijging door natrekking. Wanneer partijen de mogelijkheid tot vervroegde beëindiging niet opnemen, maar ze ook niet uitdrukkelijk uitsluiten, behouden zij wel nog steeds deze mogelijkheid.
Wat de vergoeding betreft, stelt het Gentse hof dat de gebruikte bewoordingen in de oorspronkelijke vestigingsakte voldoende ruim zijn om alle gevallen van beëindiging van het opstalrecht te dekken. De betaalde vergoeding is gewoon een compensatie van het voortijdige verlies van eigendom en genot door de opstalhouder en is volledig in overeenstemming met de oorspronkelijke akte. Terecht heeft het hof dus geoordeeld dat de grondeigenaar enkel het vaste recht verschuldigd is.
Uit het arrest komt duidelijk naar voren dat VLABEL faalt in de bewijslast. Meer nog, in strijd met het eigen standpunt gaat VLABEL louter verder op de zogezegd tegenstrijdige inhoud van de twee aktes. Ook wanneer de vroegtijdige beëindiging niet in de oorspronkelijke vestigingsakte is voorzien en de grondeigenaar de fiscale restwaarde als vergoeding heeft betaald, is enkel het vaste recht verschuldigd.
Dit arrest is zeker een opsteker voor al wie een lopend opstalrecht vervroegd wil beëindigen. Het valt te betreuren dat VLABEL ook in deze problematiek ingaat tegen haar eigen standpunt.