Aan de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) werd de vraag voorgelegd of de opmaak van een basisakte waarmee een onroerend goed werd opgedeeld in twee kavels (een commercieel gedeelte en een woongedeelte), op korte termijn gevolgd door een inbreng van het gehele onroerend goed in een vennootschap fiscaal misbruik is. Vlabel is van oordeel dat dit niet het geval is (Voorafgaande Beslissing nr. 23054 van 23 oktober 2023).
Feiten
Een echtpaar heeft de blote eigendom van een gebouw aangekocht. Hun vennootschap heeft het vruchtgebruik ervan. Het gebouw bestaat uit een carwash op het gelijkvloers en een appartement op de eerste verdieping.
De echtgenoten willen de blote eigendom van het gebouw inbrengen in hun vennootschap omdat zij de aandelen van de vennootschap op korte termijn wensen te verkopen. De opsplitsing van de eigendomsrechten tussen de vennootschap en henzelf zou een eventuele verkoop van de aandelen kunnen belemmeren en een invloed hebben op de overnameprijs.
Met het oog op het ‘verkoopsklaar maken’ van de vennootschap zou het echtpaar een basisakte laten opstellen waarbij het gebouw juridisch zou worden opgedeeld in twee kavels: een commercieel gedeelte (de carwash) en een woongedeelte (het appartement). Meteen daarna zou het volledige gebouw worden ingebracht in de vennootschap.
Inbreng in vennootschap: verkooprecht of inbrengrecht
Het kostenplaatje dat verbonden is aan de inbreng door een natuurlijke persoon van een in België gelegen onroerend goed verschilt naargelang het onroerend goed al dan niet geheel of gedeeltelijk tot bewoning wordt aangewend of is bestemd.
Is dit het geval, dan is op de inbreng het (gewestelijk) verkooprecht verschuldigd (12% in het Vlaamse Gewest). Gaat het echter om de inbreng van een volledig beroepsmatig aangewend onroerend goed, dan is het (federale) inbrengrecht van toepassing. Sinds 1 januari 2006 bedraagt dit 0%.
Als een onroerend goed met gemengde bestemming (deels bewoning en deels commercieel) wordt ingebracht, dan is op de totaliteit van het onroerend goed het verkooprecht verschuldigd.
Fiscaal misbruik?
Het echtpaar wil van Vlabel vernemen of het opstellen van een basisakte waarbij twee aparte kavels worden gevormd al dan niet fiscaal misbruik uitmaakt en of de kort daarop volgende inbreng in de vennootschap deels zal belast worden met verkooprecht (op de waarde van de woonkavel) en deels met inbrengrecht (op de waarde van de commerciële kavel).
Vlabel beslist dat voor het opstellen van een basisakte met het oog op het plaatsen van een bestaand gebouw onder de bepalingen inzake mede-eigendom geen Vlaamse registratiebelasting verschuldigd is. Dergelijke akte is niet overdragend of aanwijzend, maar louter beschrijvend. Enkel het federaal algemeen vast recht van 50 euro is verschuldigd. De op te stellen basisakte beschrijft het werkelijk gebruik van het onroerend goed (carwash/woning) en komt op zich dan ook niet in het vizier als fiscaal misbruik.
Als de basisakte binnen korte termijn gevolgd wordt door de inbreng van de verschillende delen in mede-eigendom in een vennootschap, kunnen deze rechtshandelingen volgens Vlabel afgetoetst worden aan de antimisbruikbepaling. Vlabel oordeelt dat de opdeling van het onroerend goed via het opstellen van een basisakte gevolgd door de inbreng van het gehele onroerend goed in een vennootschap geen fiscaal misbruik uitmaakt, aangezien deze verrichtingen het werkelijk gebruik van de verschillende delen van het onroerend goed tot uiting brengen en deze delen elk hun eigen fiscaal regime bij de inbreng ondergaan (dus 12% verkooprecht op het appartement en 0% inbrengrecht op de carwash).
Verkoop korte tijd na inbreng
Ten slotte merkt Vlabel nog op dat in de aanvraag herhaaldelijk wordt aangegeven dat het echtpaar op korte termijn tot verkoop van de aandelen van de vennootschap wenst over te gaan, maar dat dit niet het voorwerp uitmaakt van de voorgelegde vraag. Vlabel wijst er dan ook op dat geen uitspraak wordt gedaan over fiscaal misbruik indien de inbreng van het gehele onroerend goed in de vennootschap na de opmaak van de basisakte, binnen korte termijn wordt gevolgd door andere verrichtingen, zoals de verkoop van de aandelen van vermelde vennootschap.